저는 현재 부동산 매매사업자를 운영하고 있습니다. 하지만 매매사업자를 시작하기까지 정말 많은 잡생각으로 시간을 낭비했습니다. 누군가 저와 같은 고민을 하고 있다면 저의 경험담이 많은 도움이 될 거라 생각합니다. 부동산 매매사업자는 장단점이 명확하며, 주의사항을 숙지하지 않는다면 돈을 잃을 수도 있습니다. 지금부터 부동산 매매사업자의 장점과 단점에 대해 하나씩 설명드리겠습니다.
부동산 매매사업자의 단점은?
부동산 매매사업자의 가장 큰 단점은 부가가치세 입니다. 매매사업자를 등록하기 전 부가가치세에 대한 공부는 필수로 꼭 하시기를 추천드립니다. 부가가치세의 자세한 내용은 아래를 눌러 확인하시면 이해가 더 쉽습니다.
- 매매사업자 신분으로 부동산을 매매할 때는 양도소득세가 아닌 부가가치세를 내야 합니다. (국민평형 85㎡ 이하 제외)
- 오피스텔, 중형주택, 대형주택, 사무실, 상가 등 사업자가 매매하는 모든 부동산이 부가가치세의 대상입니다.
- 부가가치세 없이 계약을 했던 경험이 있다면 이는 부가가치세가 없었던 것이 아니라 해당 금액에 포함되어 있었던 것입니다.
- 다른 소득이 있는 경우라면 주의해야 합니다. 매매사업자는 사업자 신분이기에 종합소득세(사업소득)를 내야 하는데 이때 다른 소득 있다면 합산과세가 되어 종합소득세가 늘어날 수 있고 이로 인해 4대 보험료가 높아질 수 있습니다.
부동산 매매사업자의 장점은?
부동산 매매사업자는 잘만 사용한다면 강점이 될 수 있습니다. 어떻게 사용해야 강점이 될 수 있는지 하나씩 살펴보겠습니다.
- 부동산 매매사업자의 가장 큰 장점은 '절세'입니다.
- 짧은 기간에 주택을 팔 수 있으며 하루 만에 주택을 팔았더라도 양도소득세가 중과되지 않습니다.
- 국민주택 이하의 소형주택은 부가세가 붙지 않으니 이 점을 잘 활용한다면 많은 이익을 낼 수 있습니다.
- 내가 직접 거주하고 있는 주택을 분리하여 매도 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 약간의 손해가 났더라도 10년간 결손금을 이월, 상계처리 할 수 있습니다.
부동산 매매사업자의 필요경비 항목은?
매매사업자는 사업의 영역이기에 필요경비로 인정받을 수 있는 범위가 넓습니다. 투자자에게 있어 진정한 수익은 '세후 수익'이기에 절세는 수익에 있어 가장 큰 장점이 될 수 있습니다.
- 취득세
- 중개수수료
- 법무비
- 샷시교체 비용
- 업무를 위해 사용된 차량의 유지비
- 도배, 장판, 조명, 보일러교체 등
비용처리 어디까지 인정될까?
매매사업자를 운영할 경우 세무는 세무사에게 비용을 지불하고 맡기게 되는데 이때 인정되는 비용이 조금씩 다를 수 있습니다. 비용처리가 조금 부족하다고 느껴진다면 영수증을 제시하고 한번 더 검토를 부탁드리는 것이 좋습니다.
나도 혹시 간주매매사업자?
매매사업자를 등록하지 않았더라도 부동산을 자주 사고 판다면 간주매매사업자에 해당되어 부가가치세를 추가로 납부해야 할 수 있으니 주의하셔야 합니다.
- 간주매매사업자란 사업자 등록과는 상관없이 매매사업을 하고 있다고 인정되는 것입니다.
- 간주매매사업자에 해당된다면 본인이 거둔 이익과는 상관없이 건물 부분의 10%를 부가가치세로 납부해야 합니다.
- 예를 들어 5억의 집을 5채를 팔았고 이 중 건물 부분이 한채당 3억이라면 총 15억이 되므로 부가가치세는 10%인 1억5천만원을 추가로 내야 합니다.
간주매매사업자의 기준은?
간주매매사업자의 정확한 기준은 없으며, 중요한 건 세무당국의 판단입니다. '이 정도면 사업이네'라고 느끼지 않을 정도로만 사고팔면 됩니다. 굳이 기준을 정하자면 6개월에 한 번 매수, 한번 매도는 괜찮습니다.
부동산 매매사업자의 장점과 단점에 대해 알아보았습니다. 정리하자면 매매사업자를 하기 위해서는 소득이 적은 사람의 명의를 등록하는 것이 유리하고 소형주택 즉, 85㎡ 이하의 부동산을 6개월에 한 번 사고팔며, 필요경비는 최대한 많은 항목을 인정받아 세후수익을 높이면 됩니다. 여전히 고민스러운 분은 댓글을 남겨주시면 아는 선에서 답변드리겠습니다.
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