아는 지인이 아파트 매매사업자로 단기간에 많은 돈을 벌어들이며 주변의 부러움을 샀습니다. 그런데 얼마 전 들리는 소식에 의하면 국세청에서 부가가치세를 추징하여 벌었던 돈을 모두 세금으로 내야 한다고 합니다. 이분은 무엇을 놓친 걸까요? 바로 '부가가치세'입니다. 부가가치세를 알지 못하면 저에게도, 이 글을 읽고 있는 당신에게도 일어날 수 있는 일입니다. 모든 수익을 세금으로 내고 싶지 않다면 집중해서 읽어보시길 바랍니다.
부가가치세란?
부가가치세란 공급된 제품과 서비스에 부가되는 세금입니다. 부가가치세는 이익과는 상관없이 남녀노소 누구나 상품을 구매할 때 10%의 세금을 내야 합니다.
- 기본적으로 모든 제품과 서비스에는 부가가치세가 발생하며, 이는 부동산에도 적용됩니다.
- 부가가치세는 정부가 기업에 부과하며, 기업은 소비자에게 부과하고 있습니다.
- 최종적으로 부가가치세를 납부하는 대상은 소비자이며, 기업은 소비자가 납부한 부가가치세를 잠시 보관 후 다시 나라에 납부하고 있습니다.
부가가치세가 없는 부동산은?
부가가치세가 붙지 않는 부동산은 토지입니다. 토지는 그 자체만으로 공급의 대상이라 보지 않기 때문입니다. 토지 위에 건물을 짓거나 주택을 지었을 때 비로소 공급의 역할을 할 수 있으며, 이때 건물에 대해서만 부가가치세가 붙게 됩니다.
매매사업자 부가가치세 '이 것' 조심하세요
매매사업자를 운영하면서 많은 분들이 실수하는 부분이 한 가지 있습니다. 바로 '중대형 주택'입니다. 중대형 주택을 조심해야 하는 이유는 부가가치세의 대상이기 때문입니다.
- 부가가치세는 건물의 10%를 납부해야 하며, 국민주택 85㎡ 이하의 주택을 제외한 모든 부동산은 부가가치세 대상입니다.
- 부가가치세를 제대로 신고하지 않았다면 한꺼번에 가산세가 추징될 수도 있습니다.
- 가산세는 무신고의 경우 7년까지 추징이 가능하기에 엄청난 세금폭탄을 한꺼번에 맞을 수 있으니 주의하셔야 합니다.
중대형 주택 부가가치세 계산하셨나요?
국민주택을 초과하는 중대형 주택을 사고 팔 예정이라면 반드시 '부가가치세'를 따져봐야 합니다.
- 개인은 양도소득세를 내지만 매매사업자는 부가가치세를 냅니다.
- 부가가치세는 나의 이득이 얼마인지와는 상관없이 건물의 10%를 무조건 세금으로 내야 합니다.
- 양도소득세를 아끼고 싶어 매매사업자를 등록할 예정이라면 반. 드. 시 부가가치세를 먼저 계산해봐야 합니다.
경매도 부가가치세가 있나요?
경매를 통해 부동산을 낙찰받았을 경우 부가가치세는 납부하지 않아도 됩니다. 부가가치세는 상품이나 서비스를 제공할 때 발생되는 세금인데 경매로 낙찰받은 부동산은 재화의 공급으로 보지 않기 때문입니다.
- 경매로 낙찰받은 물건을 매도할 때는 재화의 공급이기에 부가가치세를 납부해야 합니다.
- 부가가치세는 매수자로부터 받을 수 있으며, 특약조건에 'vat 별도'라는 문구를 꼭 기록해야 손실을 방지할 수 있습니다.
| 부가가치세 부과 대상 | |||
| 구분 | 주택, 주거용 오피스텔 | 상가, 상업용 오피스텔 | |
| 면적 | 전용 85㎡ 이하 | 전용 85㎡ 초과 | 전체 |
| 건물 | 제외 | 과세 | 과세 |
| 토지 | 제외 | 제외 | 제외 |
매매사업자 부가가치세 환급받는 방법
매매사업자를 운영하고 있다면 '매입세액공제'를 통해 부가가치세를 돌려받을 수 있습니다. 매입세액공제란 사업을 운영하며 매입한 세금계산서에 기록된 부가가치세를 공제받는 것을 의미합니다.
- 매입세액공제는 세금계산서가 없을 경우 공제를 받을 수 없습니다.
- 매입세액공제는 사업자만 가능하며 개인은 해당 혜택을 받을 수 없습니다.
- 개인이 매입세액공제를 받을 수 없는 이유는 부가가치세를 내야 할 당사자이기 때문입니다.
매매사업자의 부가가치세에 대해 알아보았습니다. 투자는 항상 돌다리도 두드려보는 마음으로 확인하고 또 확인해야 합니다. 투자에 있어 진정한 이익은 '세후 수익'이기 때문입니다. 투자는 하고 있지만 세금은 잘 모르는 상태라면 지금부터라도 조금씩 공부해야 훗날의 손실을 방지할 수 있습니다. 손실을 방지하고 싶다면 아래를 눌러 기초적인 세금공부를 하시길 바랍니다.
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